令和8年度（2026年度）の税制改正で、相続税・贈与税における「貸付用不動産（賃貸アパートやマンションなど）」の評価方法について、見直しが行われることになりました。
これまで相続対策として活用されてきた方法の一つに影響が出る内容ですので、「将来のために賃貸物件を…」とお考えの方には、ぜひ知っておいていただきたい改正です。難しく感じる部分もあるかと思いますので、できるだけかみ砕いてご紹介します。
賃貸アパートやマンションなどは、ご自身がお住まいになる自宅と比べて、相続税の評価額が低くなりやすいという特徴がありました。
そのため、
という形で、遺産の総額を抑えつつ、評価額も下げるという対策が、これまで多くの方に選ばれてきました。
今回の改正では、亡くなる前・贈与を受ける前の5年以内に、購入や新築によって取得した一定の賃貸用不動産については、「実際の取引価格に近い金額（通常の取引価額）」で評価することになりました。
この「通常の取引価額」というのは、取得したときの価格をベースに、その後の地価の動きなどを踏まえて計算した金額のおよそ8割程度、というイメージです。
なお、通達が定められるまでの間に、5年以上前から所有している土地に新しく建てた建物（建築中のものを含みます）については、この見直しの対象外とする経過措置も設けられる予定です。すでにご自身の土地で長くお持ちの方は、あまり心配しすぎなくても大丈夫なケースもありそうです。
この改正が適用されるのは、令和9年1月1日以降に発生する相続や贈与からです。
つまり、令和8年中（2026年中）に相続や贈与が発生する場合は、これまでどおりの評価方法が使えます。この点は少しほっとされる方もいらっしゃるかもしれませんが、今後こうした対策を考えていらっしゃる方は、時期も含めて一度整理しておかれると安心です。
1口1,000万円程度から購入できる「不動産小口化商品」についても、評価の見直しが行われる予定です。
こちらは賃貸不動産の「5年ルール」とは少し仕組みが異なり、取得時期にかかわらず、事業者が示す売買価格や実例価格などをもとに、市場価格に近い金額で評価されることになります（該当する価格情報がない場合は、賃貸不動産と同じような考え方で評価します）。いずれにしても、「市場価格に近づける」という方向性は共通していますので、こちらも令和9年以降の相続・贈与に備えて、頭の片隅に置いていただければと思います。
相続の対策は、ご家庭やご資産の状況によって、合う方法がそれぞれ違います。今回の改正がご自身のケースにどのくらい関係してきそうか、気になる方はお気軽にご相談いただければと思います。一緒に整理していきましょう。
※こちらの内容は令和8年度税制改正大綱に基づくもので、今後の通達や国会での審議などにより変更となる可能性があります。あらかじめご了承ください。